Na segunda-feira, a semana dos Fundos Imobiliários começou com o susto da eleição. As cotas caíram com força no primeiro pregão depois do segundo turno, acompanhando a disparada dos juros futuros, e muita gente passou os dias seguintes olhando para o vermelho da tela e se perguntando se algo tinha mudado de verdade nos fundos que tem na carteira.
Quem acompanhou os comunicados dos fundos ao longo da semana viu uma história bem diferente. E é sobre ela que eu quero conversar com você.
Em poucos dias, vários fundos anunciaram ou concluíram vendas de imóveis, e o ponto que mais me chamou a atenção foi o preço. O ALZR11 assinou a venda de um galpão em Santo André por um valor acima do último laudo de avaliação. O laudo é a estimativa de quanto o imóvel vale, feita por uma empresa independente. O TRXF11 concluiu a venda de um imóvel na Vila Mariana também acima do laudo, com o dinheiro pago à vista. O VGRI11 recebeu uma proposta para vender quatro prédios de escritórios, e a proposta ainda está em negociação.
Perceba o contraste. Na bolsa, o investidor assustado aceitava vender a cota por menos. No mundo real, quem compra imóvel com dinheiro de verdade pagava mais do que o laudo dizia. Isso não quer dizer que a cota não possa cair mais no curto prazo. Quer dizer que o valor dos imóveis que estão dentro dos fundos não evaporou porque o mercado teve um dia de pânico.
Movimento forte entre os shoppings
O setor de shoppings também foi bastante ativo. O XPML11, um dos fundos com mais cotistas do mercado, concluiu a compra de uma participação relevante no São Bernardo Plaza, na Grande São Paulo, operação que deve trazer resultado novo para o fundo nos próximos meses. O VISC11 concluiu a venda de participações em sete shoppings, com ganho de capital, e usou parte dos recursos para reduzir as obrigações do fundo. Já o CPSH11 recebeu antecipadamente todo o valor da venda de quatro shoppings, e esse ganho ainda vai ser distribuído aos cotistas ao longo do tempo.
Quando o mesmo setor tem fundos comprando e vendendo ao mesmo tempo, com lucro dos dois lados, é sinal de que existe demanda real por esses ativos. Para mim, isso diz mais sobre a saúde do segmento do que a oscilação diária das cotas.
Nem tudo foram boas notícias
Seria desonesto da minha parte falar só do lado bom. O HSLG11 reduziu a previsão de rendimentos para os próximos meses por causa da Casas Bahia, inquilina de dois dos seus galpões, que está em recuperação judicial e com aluguel atrasado. A varejista acabou pagando o aluguel em atraso, com multa, mas as ações de despejo seguem na Justiça e a gestão preferiu ser conservadora. Nos fundos de papel, aqueles que investem em dívidas ligadas ao mercado imobiliário (os CRIs), alguns relatórios também trouxeram operações problemáticas em acompanhamento, principalmente ligadas a incorporadoras em dificuldade.
Nenhum desses casos muda a tese do mercado como um todo. Contudo, eles mostram por que seleção e diversificação importam tanto. Um problema em um inquilino ou em um crédito específico pesa muito quando ele representa uma fatia grande da sua carteira, e pesa pouco quando você está bem distribuído.
Emissões e reorganizações
A semana também teve movimento de captação. O KNCR11, outro gigante em número de cotistas, segue com uma emissão grande de novas cotas, e o ALZR11 abriu uma emissão com direito de preferência. Esse direito permite que quem já é cotista compre as novas cotas antes do mercado, na proporção do que já tem.
Vale um aviso para quem tem RBRR11, RPRI11 ou VCJR11. Os três fundos vão ser incorporados pelo PCIP11, e os cotistas vão receber cotas do novo fundo. Nesse processo existe um prazo para informar o seu custo médio de compra, por causa do Imposto de Renda. Se você tem algum desses fundos, fique de olho nos comunicados para não perder esse prazo.
De resto, boa parte dos documentos divulgados foi rotina: dezenas de convocações de assembleias para aprovar as contas anuais, sem nada que mude a vida do cotista.
O que eu levo desta semana
O mercado reagiu à política, e eu entendo o desconforto. No entanto, por baixo do barulho, os fundos continuaram fazendo o que sempre fazem: comprando, vendendo, recebendo aluguéis e, em vários casos, vendendo imóveis por mais do que valiam no papel. Essa distância entre o preço da cota e o valor real dos imóveis é justamente onde moram as oportunidades para quem pensa no longo prazo.
Na nossa área de membros, o relatório completo da semana traz cada um desses fatos em detalhe, com os números de cada operação, o impacto esperado nos rendimentos e a minha leitura sobre o que muda, ou não muda, em cada fundo. Se você quer entender o que realmente aconteceu com os fundos da sua carteira, o relatório está lá esperando por você.
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Um abraço,
Danilo