Se você abriu o aplicativo da corretora nos últimos dias e sentiu um aperto no peito, saiba que não foi o único. O IFIX, índice que reúne os principais Fundos Imobiliários da bolsa e funciona como um termômetro do setor, fechou a semana com queda de pouco mais de 1%. As ações também caíram e o clima geral foi de cautela.
Os motivos estão fora dos fundos. Faltam poucos dias para o segundo turno das eleições, as pesquisas estão apertadas e o mercado não gosta de incerteza. Lá fora, o petróleo disparou e as ações de tecnologia americanas sofreram na sexta-feira. Por aqui, os juros continuam altos. Quando o investidor fica nervoso, ele vende primeiro e pensa depois, e quem sente é a cota.
Agora quero que você olhe para o outro lado. Enquanto o preço balançava na tela, os gestores dos maiores Fundos Imobiliários do país passaram a semana fechando negócios. No fim das contas, é isso que define o que vai cair na sua conta lá na frente. Separei o que teve de mais relevante nos fundos que estão na carteira da maioria dos brasileiros.
O shopping que valia bem mais do que se imaginava
A notícia mais interessante da semana veio do XPML11, um dos Fundos Imobiliários de shopping centers com mais cotistas no Brasil. O fundo concluiu a venda da sua participação no Shopping Cidade Jardim, um dos endereços mais sofisticados de São Paulo. O preço da venda coloca o shopping inteiro mais de 50% acima do valor de uma negociação feita em 2023.
A explicação da gestão é bem prática. Um shopping de altíssimo padrão precisa de reinvestimento o tempo todo, seja em reformas ou em incentivos para trazer marcas internacionais, e isso consome boa parte do que o imóvel gera. Com a venda, o fundo realiza um lucro expressivo e diminui suas dívidas. Na mesma semana, aumentou a participação em dois shoppings da Zona Leste de São Paulo ligados a estações de metrô, que têm movimento popular e constante.
Tem um detalhe que a própria gestão fez questão de deixar claro, e você precisa saber dele. O lucro dessa venda acontece uma vez só. O resultado recorrente, aquele que vem dos aluguéis mês a mês, ainda está abaixo do que o fundo vem distribuindo. Então não espere que os rendimentos mensais disparem por causa dessa operação.
O ponto que mais me interessa aqui é outro. Toda vez que um imóvel muda de mãos por um preço muito acima do esperado, fica mais claro algo que venho repetindo há bastante tempo: o valor que aparece no balanço dos Fundos Imobiliários raramente conta a história inteira. O preço de verdade aparece quando alguém paga por ele.
Os gigantes da logística foram buscar dinheiro novo
HGLG11 e BTLG11, dois dos maiores Fundos Imobiliários de galpões logísticos do país, estão oferecendo novas cotas. Quando um fundo faz isso (o mercado chama de emissão), ele está captando dinheiro para comprar mais imóveis ou honrar compromissos.
Se você é cotista de algum deles, provavelmente recebeu um aviso sobre o direito de preferência. Antes de oferecer as cotas novas ao público, o fundo dá a quem já é cotista a chance de comprar primeiro, numa quantidade proporcional ao que já possui. No BTLG11, o prazo vai até 27 de outubro. No HGLG11, quem já tinha aderido ganhou uma janela até 22 de outubro para desistir, por causa de um ajuste na oferta.
A decisão é mais simples do que parece. Compare o preço da cota nova, já somado à taxa de distribuição, com o preço que a cota está valendo na bolsa. Se a nova sair mais barata, faz sentido exercer. Se sair mais cara, não faz, porque você consegue comprar a mesma coisa por menos direto na bolsa.
O varejo começou a pesar nos aluguéis
Este é o assunto que peço que você acompanhe com atenção nas próximas semanas. A Casas Bahia, que já está em recuperação judicial, deixou de pagar o aluguel de setembro em dois galpões do HSLG11, e o fundo entrou com ações de despejo. Uma parte do valor foi paga depois, a outra continua em aberto.
O mesmo nome apareceu no relatório do HGBS11, outro fundo de shoppings bem popular. Lá, o fechamento de quatro lojas da rede ajudou a aumentar a vacância, que é o percentual de área vazia do portfólio. Do lado positivo, o HGBS11 concluiu a compra do restante do Shopping Jaraguá Araraquara e agora é dono do imóvel inteiro.
Com os juros onde estão, empresas de varejo endividadas sofrem, e quem aluga imóvel para elas sente junto. Não é motivo para pânico, mas mostra por que eu insisto tanto em diversificação. Nenhum fundo, por melhor que seja, está livre do problema de um inquilino. Uma carteira bem distribuída impede que o problema de um vire o problema do seu patrimônio inteiro.
Outros movimentos da semana
O ALZR11 continua atraindo gente e fechou setembro com mais de 213 mil cotistas, quatro mil a mais só naquele mês. O fundo também recomprou as próprias cotas na bolsa abaixo do valor patrimonial, um uso inteligente do caixa quando a cota está barata, e chamou os cotistas para votar uma nova emissão.
O TRXF11 viu ser desfeita a venda de três imóveis alugados ao Grupo Pão de Açúcar, porque o comprador não comprovou que teria condições de fechar o negócio, e os imóveis voltam para o fundo. Na mesma semana, ele entrou como sócio minoritário de um centro de distribuição construído sob medida para o Mercado Livre em Campinas, com contrato de 16 anos. Esse tipo de contrato, chamado de atípico, costuma ter multas pesadas para quem sai antes do prazo, o que dá muita previsibilidade à renda.
Entre os shoppings, o PMLL11 (que muita gente ainda conhece pelo código antigo, MALL11) divulgou o balanço do primeiro ano da nova gestão. O portfólio passou de 15 para 22 shoppings e, segundo o próprio fundo, o retorno total dos últimos doze meses foi o melhor entre os concorrentes diretos.
O que fica desta semana
Note que a semana teve dois roteiros. No primeiro, o índice caiu por causa de eleição e do humor do mercado lá fora, coisas que nenhum gestor controla. No segundo, os fundos venderam imóvel com lucro, compraram ativos novos, cobraram inquilino na Justiça e captaram dinheiro para crescer. O primeiro mexe com o preço da sua cota esta semana. O segundo decide quanto de renda você vai receber nos próximos anos.
Oscilação de curto prazo faz parte de quem investe em bolsa, e com a eleição tão perto é bem provável que as próximas semanas também sejam agitadas. Não deixe o barulho tirar seu foco do que importa. Semana que vem eu volto com mais um resumo para você.
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